Distrato Imobiliário: saiba tudo sobre este assunto!
Você sabe como é feito o Distrato de um contrato imobiliário segundo a lei? Quando este tem validade? Qual o seu prazo? Quais as razões que ensejam o distrato e para que serve? Como a lei regulamenta esse dispositivo?
Se a sua resposta para todas essas perguntas é um sonoro não, esse conteúdo é perfeito para você, abordaremos os seguintes temas:
O contrato teve alterações ou foi impossível realizar o seu cumprimento? As partes desejam extinguir o contrato formalmente, bem como, os seus vínculos, obrigações e deveres?
Neste caso o melhor meio para as partes é fazer um distrato, vejamos no decorrer deste artigo a sua definição e particularidades, confira!
O QUE É O DISTRATO IMOBILIÁRIO
As transações imobiliárias deverão ser feitas por escrituras públicas (acima de 30 mil reais), sendo o ideal, mas, não raramente em razão de custos ou até mesmo falta de conhecimento legal é realizado os contratos de “gaveta”.
Em uma transação imobiliária nada impede que seja realizado um contrato preliminar (contrato facultativo) a intenção desse contrato é garantir o negócio, esse contrato poderá ser atualmente substituído por uma proposta via email (com o devido aceite).
Em algumas situações as relações do comprador e vendedor fica insustentável de forma que esses buscam desfazer o contrato, para isso cabe o direito do arrependimento através do distrato imobiliário, ou seja, o desfazimento do contrato.
Definindo o Distrato
Define-se como distrato imobiliário como uma espécie de contrato com fins de anulação, quando existe a vontade das partes, um acordo será realizado entre as partes, para extinguir formalmente o vínculo, obrigações e deveres objeto do contrato de compra e venda, por exemplo.
A lei 13.786/2018 veio a trazer segurança e estabilidade quanto a desistência da aquisição de imóvel essa lei prevê com exatidão quanto a devolução de valores (porcentagem) e o prazo dessa devolução.
Com a finalidade extinguir as obrigações oriundas de um acordo prévio, o distrato está previsto no artigo 472 do Código Civil sendo realizada com a mesma estrutura de um contrato “normal”.
Importante!
O distrato de contrato poderá ser formalizado ainda que com acordo (anterior) verbal, o que significa dizer que o distrato é um documento que deverá ser assinado entre as partes, sendo uma forma de prevenção futuros problemas.
Se faz necessário pontuar que a lei do distrato normatiza a rescisão de contratos de imóveis na planta e trata dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e compradores de imóveis, por exemplo.
RAZÕES QUE PODERÃO LEVAR A UM DISTRATO
As principais razões que poderão levar ao distrato:
- INADIMPLÊNCIA: a inadimplência do comprador é motivação para ensejar o distrato;
-
- INVIABILIDADE POR CONDIÇÕES JÁ ESTABELECIDAS: condições estabelecidas pelo banco, seja por altas taxas de juros ou alto valor da parcela de financiamento;
- FALTA DE CONDIÇÕES DE CRÉDITO: ocorre quando o cliente, por meio de instituições financeiras, não detém valor necessário para quitar o pagamento do contrato;
- DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL: esse é o motivo mais comum, ocorrendo o descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora caberá o distrato;
- CUMPRIMENTO INTEGRAL: ocorre é extinto por seu cumprimento integral;
- RESOLUÇÃO: ocorre quando as obrigações não foram completamente cumpridas, seja por cumprimento voluntário ou não voluntário;
- RESILIÇÃO: é quando não há cumprimento de obrigações ou deveres de forma unilateral.
DOS TIPOS MAIS COMUNS DOS DISTRATOS
O distrato imobiliário é apenas uma das formas de distrato. A seguir, algumas outras formas:
- Sociedade; de locação; de prestação de serviços; de parceria; e (por fim, o último regulamentado) o distrato trabalhista.
Ainda que sendo outros tipos de distratos diversos do imobiliário, essees poderão ocorrer quando as obrigações pré-determinadas não forem cumpridas e, claramente, quando há vontade das partes.
Em documento formal, as partes descrevem e comprovam o interesse pela extinção do contrato, considerando os princípios da boa-fé contratual e a manifestação de vontade (requisitos essenciais para a formalização de um contrato).
Quanto aos valores de investimento realizados por uma das partes, o distrato de contrato poderá versar sobre as regras e obrigações quanto à recuperação das perdas ou danos causados pelo término do contrato.
Legislação e o Distrato Imobiliário
A lei do distrato traz como obrigatória a existência de um “quadro-resumo” descrevendo informações básicas no contrato de compra e venda do imóvel, tais como:
- Preço total;
- Valor de parcelas;
- Forma de pagamento;
- Valores de corretagem;
- Índices de correção;
- Consequências do desfazimento do contrato;
- Taxas de juros (aplicadas);
- Possibilidade de arrependimento;
- Prazo para quitação das obrigações do comprador;
- Informações de ônus que recaiam sobre o imóvel;
- Número do registro do memorial de incorporação;
- Matrícula do imóvel.
Em casos de alienação fiduciária, não poderão ocorrer distratos. Esse tipo de negócio já possui um regulamento específico, elencado na Lei 9.514/1997.
DISTRATO X RESOLUÇÃO
Para que não haja dúvidas quanto à extinção de contrato por distrato, vamos pontuar sobre outra modalidade de extinção: a resolução.
Conforme, já esclarecido para a caracterização do distrato é necessário que haja acordo das partes para tal.
Já a resolução contratual será realizada por inadimplemento, conforme previsto no art. 475 do Código Civil, nesse sentido a resolução é um modo de extinção dos contratos que advém do exercício de um direito formativo do credor perante o incumprimento do devedor de suas obrigações contratuais.
O que diz a Lei 13.786/2018?
A resolução está prevista na Lei 13.786/2018 a qual determina que será realizada a resolução contratual, quando por culpa do incorporador (art. 43-A) ou por culpa do adquirente (art. 67-A).
O descumprimento contratual do incorporador pode ser verificado, por exemplo, quando a entrega do imóvel ultrapassar 180 dias do prazo estabelecido no contrato.
E em casos de descumprimento pelo adquirente, as consequências jurídicas estão elencadas no art. 67-A, o qual prevê regras idênticas às previstas para o distrato amigável. Todavia, diferente do distrato, a resolução contratual não requer a concordância do adquirente.
E a comissão, como fica?
No caso acima exemplificado, ficou acertado quanto a comissão de corretagem (integral) será paga pelo adquirente em caso de resolução por culpa exclusivamente sua (art. 67-A, inciso I).
Quando o corretor cumpriu a sua obrigação e já recebeu a comissão, ele não precisará ser devolvido no caso de descumprimento de obrigação pelo adquirente.
E a questão da multa?
E quando a multa, quando com percentual mais alto, em razão de existência de patrimônio de afetação. Nesse caso, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, os demais bens e direitos a ela vinculados serão mantidos apartados do patrimônio do incorporador.
E constituirão patrimônio de afetação, sendo destinada à consecução da incorporação, o que é correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
A multa teria a finalidade de incentivar o empresário a submeter a incorporação imobiliária ao patrimônio de afetação por meio da multa maior nesse regime.
COMO É REALIZADO E FORMALIZADO O DISTRATO DE CONTRATO?
A Lei do Distrato Imobiliário determina que, desde que o contrato seja expresso, nele contenha a entrega do bem com até 180 dias da data prevista, não será necessário o pagamento de penalidades (não considerando isso uma causa para a rescisão contratual).
E em caso de desrespeito contratual e não havendo interesse do comprador em uma rescisão, ele poderá exigir uma indenização de 1% do valor já pago à incorporadora por mês de atraso – valor corrigido monetariamente conforme o índice previsto no contrato.
A Lei também prevê que, em hipótese alguma, as duas multas – ou seja, a multa por rescisão em caso de atraso e a multa mensal com a mesma motivação – podem ser cumuladas.
Atenção!
Um ponto importante é que o arrependimento em até 7 dias da compra, se realizada em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, não poderá vir a trazer nenhum ônus para o consumidor. Nesse caso, o valor pago deve ser completamente devolvido.
Diante disso, a concretização efetiva do distrato de contrato se dará através de um documento (uma espécie de um contrato) detalhando a razão da extinção do contrato anterior, tal como a descrição da forma de realização do distrato.
Isso certamente é relevante diante do fato de que, em muitos casos, o distrato pode ser o único documento existente da relação contratual das partes, quando estas, em momento anterior, realizaram o acordo de forma verbal.
Como é feito o Distrato de Contrato?
O advogado irá redigir o distrato de contrato detalhando algumas informações como:
- Datas de início e fim do acordo;
- Descrição de eventuais pagamentos, obrigações e deveres já cumpridos;
- Eventuais obrigações unilaterais que possam acontecer pelo distrato;
- Datas de devoluções de valores, com detalhes de juros, multas e correções quando houver atrasos.
E quando ocorrem outras questões de cada caso, mas ressaltamos a importância de que o distrato do contrato substitui todo e qualquer acordo anteriormente pactuado.
Assinaturas de Testemunhas
E por fim, serão necessárias as assinaturas de testemunhas, e, em especial, quando tiver a obrigação de pagamentos em razão do distrato, que será possível caso haja a possibilidade de execução extrajudicial em razão de inadimplementos.
Ainda é preciso dizer que as assinaturas das testemunhas poderão ser por assinaturas digitais, as quais poderão ser encontradas em plataformas, por exemplo.
Prazo Para o Distrato
Novamente a Lei 13.786/2018 prevê que a devolução dos valores poder ser realizada nas seguintes formas:
Quando ocorrer a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação: a devolução será no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se.
E não ocorrendo a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, o prazo será de 180 dias contados do desfazimento do contrato.
Em ambos os casos, ocorrendo a revenda do imóvel antes de transcorridos tais prazos, o valor remanescente e devido ao adquirente deverá ser de até 30 dias da revenda.
Possibilidade de Prejuízos
A extinção da relação contratual por resolução, ou seja, por culpa do adquirente traz inúmeros prejuízos ao incorporador, vez que este não receberá o crédito combinado com o adquirente.
E essa falta do crédito e a imediata devolução por descumprimento do adquirente poderá resultar em riscos à continuidade da obra, por exemplo.
Diante de casos como esses, a lei determina que o adquirente tenha o reembolso, após prazo que esteja evidente o risco da continuidade da obra, sendo este até 180 dias corridos quando não for caso de patrimônio de afetação.
QUAL A DIFERENÇÃO ENTRE O DISTRATO E A RESCISÃO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO?
O distrato e a rescisão de contrato não são coisas iguais. Enquanto o distrato é uma espécie de extinção de um contrato pré-estabelecido entre as partes, a rescisão funciona através da denúncia de uma das partes.
No distrato de contrato, existe a obrigatoriedade de que as partes da relação contratual estejam de acordo com o fim do contrato, não podendo ocorrer de forma unilateral.
Analisando as possibilidades
No entanto, a rescisão contratual demonstra algumas possibilidades, como a resilição unilateral e a resolução, para entendermos vamos a um exemplo:
Em determinado contrato ocorre a resilição unilateral. Imagine que este contrato é referente à locação com prazo de 30 meses, e após 15 meses de existência o inquilino decide vir a se mudar. Nesse caso, ele irá notificar o proprietário, informando a sua pretensão de devolver o imóvel.
Neste caso, apresentado o inquilino poderá ou não ter que pagar multas de acordo com o que prevê o contrato assinado anteriormente.
Podemos ver claramente que a maior diferença entre o distrato e a rescisão é a existência do acordo em comum. Ele não ocorrendo, se trata de uma rescisão.
CONCLUSÃO
Neste artigo, esclarecemos o que é o distrato imobiliário, quais os seus tipos, como funciona, sua regulamentação, a diferença entre rescisão e este dispositivo contratual. Certamente nosso conteúdo sana muitas das dúvidas apresentadas pela maioria das pessoas.
Diante da análise desta modalidade de contrato é possível entender que o distrato deverá ser realizado por um advogado especialista na área para que seja realizado um documento válido legalmente e sem prejuízos às partes.
O advogado que você escolher deve orientar quanto ao instrumento de extinção de um contrato, sobre o acordo entre as partes, quanto às legislações específicas, sendo essencial que ele não confunda com outras modalidade de extinções contratuais.
Garanta um Distrato eficaz!
Mostramos que o distrato de contrato precisa seguir alguns requisitos e que quanto mais completo e dentro da situação das partes, melhor servirá como um meio de prevenir ações judiciais.
Então, se você está em uma situação semelhante ou conhece alguém que está, não deixe de se informar e buscar pelo seu direito!
